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房地产业迎来全方位监管

大河报     2017-11-09 11:29

[摘要] 作为2017年全面调控的重点,房地产行业在年底前再次迎来全方位检查。

核心提示|作为2017年全面调控的重点,房地产行业在年底前再次迎来全方位检查。近日,住建部、发改委、人民银行等管理层纷纷下发涉房业务检查工作方案,对非法融资、洗钱、首付贷等行为进行打击。而我省郑州等地,也开始针对商品房销售,开展涉及地产企业和地产中介的专项检查。

此次全方位检查的背景,在于去年到今年楼市热冷变化过程中,不规范行为的抬头和钻空。而对不规范行为和企业清查的过程中,部分涉房企业将高度承压,有望带来整个市场“大鱼吃小鱼”和“双向分化”的加速。

房地产行业迎来无死角检查

对于新乡市长垣县地产开发商韩先生来说,这两个月的日子并不好过。在1个月之前,他接到多家银行通知,对新增个人按揭贷款暂停。而在几日前,他又接到主管机关的通知,让其做好交叉检查的准备。“融资紧、销售紧、检查紧,今年地产圈的天要变了。”面对记者,他颇为感慨。

作为今年调控的重点,不少房地产从业人员都感觉到年底检查风暴再次来袭。从一房一价到融资违规,涵盖地产乃至中介的无死角大检查正在到来。

近日,住建部、发改委开始开展商品房销售价格行为联合交叉检查工作,其交叉检查重点涉及郑州在内的主要热点城市。同时,人民银行、银监会也联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作。对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为,将加大查处力度,并要求银行业金融机构要加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度。

即使在区域,这样的检查之风也快速刮起。如郑州,就在近日下发《郑州市关于开展商品房销售价格行为联合检查的实施方案》,对全市房地产开发企业在售楼盘和房地产中介门店未明码标价、价格欺诈、捂盘惜售等9种情况进行联合检查。其中房企违反明码标价规定未实行“一套一价”的,每套处5000元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款,情节严重的,则责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

几乎在检查的同时,郑州又将中介备案审批权下放到县(区)房管部门来加强监管,并完善房地产经纪机构资信评价体系,建立反映房地产中介服务机构诚信情况的平台,通过对房地产中介市场的专项整治,给中介机构戴上“金箍”。

“这次检查可以说是行业的一次大扫除。”韩先生向记者表示,经历去年楼市的火 爆,在房地产市场中,诸如无证销售等不规范行为逐步抬头,一些工业、小产权房也趁着这股大潮浑水摸鱼,严重扰乱了市场秩序。当前房地产市场进入全面调控,从政策层面不断鼓励合规企业淘汰违规企业,在这样的背景下,开展严格检查,其目的正在于大批量淘汰不规范企业和行为,并以此建立新的地产行业环境。

瞄准房地产融资和交易违规现象

此轮启动的多项检查,主要瞄准当前有所抬头的房地产融资和交易违规现象,不过多位地产人士向记者表示,当前房地产企业融资成本的快速上涨所引发的违规等问题,是其背后的深层原因之一。

今年4月7日,银监会发布《关于提升银行业服务实体经济效果的指导意见》,严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为。此后,银监会主席郭树清也表示,要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。

多位银行人士向记者反映,今年下半年,银监会开展“三违反、三套利、四不当”专项治理工作,将银行资金是否违规流入房企作为检查重点。商业银行贷款业务人士陈先生表示,该银行曾多次强调,涉房贷款要做到同比同降,环比环降,与房地产有关贷款不可超过新增贷款总额的三成。而另有房地产企业人士孙先生向记者透露,一些银行目前已停发相应贷款。“有企业2个亿的贷款拿不到手,连员工工资发放都有了困难。”他表示。

融资的紧缩,直接导致房地产企业融资成本的上升。孙先生表示,目前地产行业部分融资渠道成本已突破8%。比如发债,去年9月前,债券利率也就在4%左右,到今年年初增长到5%,现在已经在7%~8%徘徊。数据显示,在2016年10月楼市全面进入调控前,房企公司债、企业债、中期票据、短期融资利率分别在3.7%、4%、3.6%和3.1%左右。但进入今年6月之后,公司债、企业债、中票和短融的利率已分别达到6.09%、5.8%、5.77%以及5.42%,四大融资渠道票面利率全面快速上涨。

如此情况,使得一些地产企业偷偷进行违规融资。韩先生坦言,目前在市场上,首付贷等违规融资行为时有发生,甚至有中介公司专门以此为业提供相应服务。此外一些企业急于从行业脱身时,也有夸大宣传、虚假价格承诺等行为,这些问题的发生严重影响了市场秩序和消费者权益,并引起了监管层注意。

尤为需要注意的是,作为企业与消费者的桥梁,当前市场上不少“黑中介”“灰中介”正在利用行情进行违规交易。一位中介人士坦言,目前一些中介已开始涉及新房销售。此过程中,一些“黑中介”利用信息不对称,在企业、消费者中间“两头吃”。个别中介甚至套来房源,再进行炒作从中获利。“这就是为什么要求企业进行‘一套一价’等行为规范,这样才能消除违规空间,并结合管理来清理违规机构。”该中介人士表示。

多重压力加速房地产两极分化

融资收紧、成本增高、管理趋严……面对多重压力,市场上的房企在面对“何以为继”的问题上,出现了明显的两极分化。

省内一家大型地产企业财务负责人向记者表示,由于赶在去年调控政策前,省内多家地产企业都通过公司债、ABS等方式,进行了一轮规模超过百亿元的融资,因此到目前为止,虽有压力但未受太大影响,该公司目前也正积极配合相关部门的检查,整体运行稳定。

另有一家中型房企相关负责人也表示,虽然涉房融资、规范检查强度很大,但考虑到公司目前还有不少个人按揭没有放款,郑州本地的几个项目即将交付,公司仍打算再坚持一段,而后根据市场变化,再考虑融资等问题。“管理趋严对规范企业来说是好事,良币驱逐劣币保障了消费者合法权益的同时也保障了行业健康发展。”他表示。

但并不是每家房企都能如此淡定。记者了解到,目前已有多家主攻下游三、四线市场的房企,因为融资成本、规范化等问题,出现了股东撤出甚至公司解散的情况。其中一家“股东分家”的企业负责人直言当前项目结束后,将把公司注销,因为“新环境下运营成本直线上涨,继续做下去成本过高,意义已不大”。

事实上,与上述退出市场的房企类似,快速清理库存、回收资金继而退出市场,是部分中小房地产企业面对行业全面加压时的共同选择。行业资深人士王先生称,目前河南三、四线城市已从楼多随便挑变为整个市场无库存。如漯河,在去年高点时,曾有20余个楼盘同时在售,如今仅剩下5个左右;而在济源,目前楼盘数量更为稀少,且多数都为尾盘。

“压力陡增、风险过大”,是这些企业逃离的主要原因。王先生坦言,对于中小开发商来说,无论是楼盘销售、账目造册还是融资渠道,大多缺乏较强的承压能力,尤其是经历过之前的调控,企业主对地产企业未来发展心存担忧,因此遇到此轮严厉的检查,就选择了逃离。“对他们来说,这几年土地、房屋的增值足以回本,不少前车之鉴也让他们认为早些离开行业或许是好事。”王先生表示。

而对选择留下来的地产企业来说,基金、资产证券化,正成为其扩展融资渠道、修正企业发展的市场化渠道。如万科目前就与招商资本、长江招银共同设立两只专业商业地产投 资基金。建业、泰禾集团也开展了物业资费资产证券化,并通过专项发行计划发行资产支持证券进行融资。

值得注意的是,河南本土房企“土地储备大、旧城改造项目多”的特点,为其寻求外界合作提供了天然条件。韩先生表示,如美盛的陈寨项目、名门的旧城改造项目费用,都是数十亿元计的成本,因此企业选择联合碧桂园、恒大、富力等资金流充沛的企业进行开发,既减轻了企业融资压力,资金效率也会大幅提高。

“2018年、2019年是两个关键年,地产行业将在重压下加速分化。”王先生认为,2018年、2019年两年,房企境内相关债务将集中到期,其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元,这一压力伴随着楼市调控进程会持续传导到企业,甚至导致部分企业信用风险暴露。因此不具备实力的企业,将会加快退出市场或被兼并重组。而对大型企业来说,同样要在增加规范融资渠道的同时,挖掘物业、长租业务、地产金融等板块的扩展和探索,来寻求多元化转型和企业新的利润增长点。

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